生産緑地はどれくらい存在するのか
皆さんも、都市部の中で、急に畑などがあったりするところを見たことがありませんか？
この畑などが自治体などにより指定された生産緑地と言うもので設定されているものかもしれません。
自分が住んでいる自治体の中で「生産緑地」がどれくらいあるかGoogleなどで検索してみて下さい。
結構あることに驚きます。
令和元年3月末時点で
国土交通省調査によると、
生産緑地に指定される土地は1.2万haあると公表されています。
その土地のほとんどが首都３県に集中しています。
1.2万haが具体的にどれくらいか具体的に分からないと思いますので、
東京ドーム1個分を4.7haで計算すると、
東京ドーム：2,553個分
の土地になることになります。
この土地の約８割が2022年に指定解除となる見込みと言うことなので、「今後、農業は続けない」と言う方が増えると農地から宅地へ移行される方が増えるのかもしれません。
この８割の土地が市場に出回れば、どうなるのかを想像しただけで、不動産の下落を招くことになると思われます。
それでは、このまま黙って2022年問題を、指を咥えていているのかと言うとそうでもないようです。
以降に、2022年問題の対策を以降に記載します。
このまま2022年問題は起きるのか
政府もこの2022年問題に関しては、危機感を持っているようで、いろいろな対策を行っているようです。
まずは、2017年に生産緑地法の改正を行っています。
どのような改正かと言うと、相続税や固定資産税の税制優遇措置を10年間延長ができる「特定生産緑地指定制度」を設けています。
もちろん、「特定生産緑地指定制度」を受ければ、10年間は宅地への転用はできなくなります。
また、後継者問題などで、農業の継続が行えない方のために、2018年に「都市農地借地法」が施行されています。
施行された内容になりますが、所有する農地を他の農業や事業者に貸し付けることで、後継者のいない農家の方への対策を打ち出しています。
その為、上記の対策が2022年問題の解決策になるのではないかと言われています。
これは私の私見になりますが、
今後少子高齢化の時代がやってくるのに、わざわざ「生産緑地」の継続をそれほど実施してくれるのかは疑問を感じえます。
後継者がいないのであれば、自分が生きている間に、売却を行い平和な余生を過ごそうとするのではないでしょう。
このような売却のタイミングは、早ければ早いほど得をします。
土地の資産価値が下がってからでは目も当てられませんので。
我々の一般市民は、この2022年問題になるとどのような問題が起きるのかを以降に記載します。
2022年問題は我々にどのような問題になるのか
皆さんもなんとなくわかると思いますが、この生産緑地地域は、駅前などには正直ありません。
駅近くに畑など有りませんよね！
なので、生産緑地地域は、駅などから若干離れた場所にある傾向になります。
なので、不動産投資などを行っている方は、駅近の物件に投資しているのでそれほど問題が無いのかもしれません。
しかし、駅から若干離れた土地などになりますので、
影響を受ける方は、ファミリータイプのマンションや戸建ての購入を考えている方々になります。
その為、駅から若干離れた土地にマンションや戸建てが乱立されればどうなるか想像して下さい。
マンションや戸建てが乱立し空き部屋が増えてきますので価格は下落します。
その為、買い手・借り手に関しては、価格が下落しますので、非常にお買い得な物件が出てきます。
しかし、価格が下落した周辺にもともと住んでいる方たちは、土地の資産価格が下落することになりますので、資産価値が目減りすることが分かります。
なので、これから土地を売却しようとする方は、資産価値が下がりますので売却利益が少なくなります。
また、大家さんのように賃貸などで収益を得ている方は、空き部屋が増えますので収益が出なくなることになります。
特に、空き部屋が増えれば、家賃を値下げするなどをし、対応しなければおけなくなり貸し手にしてみれば、大きなリスクになることになります。
なので、
これから住宅を購入しようと言う方は、2022年以降に検討することをお勧めします。
また、
売却を検討しているのであれば、2022年までに売却を検討したほうが良いのかもしれません。
しかし、こればかりは、どうなるのか分かりません。
2022年以降に農地を所有する方が、土地を売却する方が少なかった場合は、土地の資産価値は暴落しなくて済むことになります。
しかし、2022年問題で、土地などの資産が下落した場合、真っ先に影響を受けるのは中古などのマンションや戸建ては、資産価値が下落する可能性が高いので、
生産緑地の周辺の持ち家の方は、今後の動向を意識したほうが良いかもしれません。
最後に：家を買うなら2022年以降に
どうでしょうか？
家を買うなら2022年以降に！不動産の2022年問題とは
に関して記載しました。
「生産緑地法」の期間終了が迫りつつあり、畑などを営む土地の所有地の方が
後継者がいないので農業は続けられない
と言う方のニーズが多くあると、2022年以降は、農地が売却され宅地に変更されるのではないのでかと不動産業界では戦々恐々としているようです。
これから、住宅を購入しようとしている方は、2022年以降に検討を行い、
住宅の売却を検討しているのであれば、2022年までに売却を行ったほうが良いのかもしれません。
しかし、こればかりは、どうなるかは全く分かりません。
農地を売却する方が少ない場合は、土地の下落はなさそうなので、何もなかったことのようになるのかもしれません。
もともと、東京オリンピックが終われば、湾岸地域での不動産価値は下落するのではないのかと言われています。
この波に乗り、2022年以降はさらに土地の資産価値が下落して来るのかもしれません。
今は、新型コロナウイルスの感染拡大で、自宅を購入するかなど考えられないのかもしれませんが、来年以降、新薬などが続々と発表された場合、世界的な経済は落ち着いてきます。
日本全国で、東京ドーム：2,553個分の土地が対象となり、
その大半が首都3県となります。
その時に、住宅の購入を考えるのであれば、どうなるのか分かりませんが、2022年以降に購入を検討してみてはどうでしょうか。
生産緑地地域などはかなりありますので、皆さんもGoogleで確認してみてはどうでしょうか。
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